网络反逼房企转型土地资产众筹为啥在这里个时刻点上聚集发生,瓦伦西亚市今年岁末将有叁十二个楼盘交付

 营销策划     |      2020-04-25 18:18

澳门24小时娱乐线路检测,天气入了秋,杭州楼市也是一派秋意浓的景象。根据透明售房网的数据显示,9月杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为3330套,创了2017年以来除今年2月以外的新低,环比去年9月下降了67.5%,传统的金九化为泡影。成交量下降的同时,挂牌量却在不断上升。截至10月9日,杭州市区二手房挂牌量已经突破了5.6万套。最后一个季度,杭州楼市将迎来一波交付高峰。有业内专家表示,今年年底,预计有数十个楼盘交付,这些新交付的房源中将有不少进入二手房市场。这意味着杭州二手房市场的房源供应量还将持续上升,而对比低迷的成交量,接下来的二手房市场无疑压力将更大。年底将交付2.8万套房源,二手房挂牌量将持续上升2016年,堪称杭州楼市史无前例的大牛市。这一年,杭州新建商品房的成交量多达20.5万套,创下了史上最高纪录。这个纪录估计在以后相当长一段时间内都很难被打破。这20多万套卖出去的房源,其中有不少将在今年年底迎来交付。据钱报记者不完全统计,杭州市今年年底将有34个楼盘交付,共计房源约2.8万套。其中萧山区即将交付的房源最多,超过1万套;其次是余杭区,将有8200余套房源交付。在交付的房源中,大部分区域的当前二手房成交价格已经超过了3万元/平方米。那么,在这即将交付的约2.8万套房源中,将有多少套会迅速进入二手房市场呢?这其中,投资客比例是关键。根据杭州市住保房管部门公布的数据来看,2015年~2017年,这三年外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例,分别是19.5%、33.8%、14.4%。从中可见,2016年来杭买房的外地购房者占比最高,将近三成。这也意味着2016年杭州楼市的投资客比例很高,最明显的例子就是2016年在杭置业的上海购房者占比达到6.8%(相比之下,2017年上海户籍购房者占比下降到1.8%)。豪世华邦营销策划中心总监刘辉表示,当前二手房市场上已经出现了挂牌量激增现象,一方面是因为2016年成交的新房开始交付,部分购房者对行情不看好,于是出售;另一方面则是成交量下滑,挂牌房源积压。刘辉认为,从目前限价的情况来看,未来仍然将呈现二手房价格向一手房靠拢的趋势。有业内人士认为,今年上半年之前,杭州楼市一直处于红火的状态,很多房东仍有较强的惜售心理,因此次新房进入二手房市场的比例不高,但是随着下半年楼市行情急转直下,次新房房东的心理预期开始发生逆转,投资客开始离场。可以预见,今年年底楼盘交付后,进入二手房市场的次新房应该不少,二手房挂牌量或仍将持续上升。刚交付的房子交易税费高,大量抛售的概率较小对投资客是否会抛售次新房,业内专家有不同的看法。双赢机构总经理章惠芳表示,二手房是以散户为主的市场,尽管从成交来看,杭州有部分刚交付的小区出现了交易频繁的情况,不过这是少数。章惠芳认为,以零售代表批发的做法并不科学,挂牌量的激增与投资客抛售,并不能划上等号。在她看来,新房交付后立即出售,需要承担高额税费,交易成本相对较大。对一般房东来说,都会选择暂缓出售。章惠芳说,在当前大部分人的投资渠道并不丰富的情况下,投资客也不会轻易抛售。经过一两年的时间,投资客究竟是否还是真正的投资客,有待考量。章惠芳举例,在10多年前,一大波温州投资客涌入滨江区买房,而目前滨江不少小区已经交付十年,当年买房的温州投资客还有很多人没有抛售,这些投资客已经将购房当成了一项长期的资产配置。另外,章惠芳表示,2016年年底及去年购房的不少人,还未尝到太大的甜头,当时房价已经上涨,且买房困难,一般都需全款付清,对他们来说,交付后立即抛售的可能性不大。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2016年有相当多的上海投资客押宝杭州楼市。不过从当前的上海投资客心态看,出于对杭州市场降温的担忧,部分套现的做法确实存在,但大规模抛售就说不上。杭州市场已明显降温,大规模抛售去哪里找那么多接盘侠?在他看来,市场的周期性调整是正常的,换言之,在市场狂热的时候,购房者应该对市场的风险有充分的认识,在市场降温的时候,要淡定而不是恐慌。交付房源中有不少限价房,品质成为关注焦点除了投资客的抛售恐慌外,限价下交付房源的品质也让不少业主担忧。自2016年10月开始,杭州楼市刮起了限价风。今年年底交付的楼盘中,有不少就经历了限价。面对限价,开发商为了提高利润,只能缩减成本。那楼盘品质如何保障?浙江中原地产首席分析师荆海燕表示,限价的楼盘品质缩水是一定的。只是不同的企业,所需要守住的底线不同。有些注重品质的开发商,或许会简化装修水平,而一些快速扩张中的房企,问题就会更多一些。不过荆海燕表示,在2016年下半年出售的房源,其本身的拿地价格较便宜,利润空间较大,限价后开发商只是赚得少一点,对成本的压缩空间不会很大。而限价影响最大的,则是在2017年下半年以及今年上半年拿地的楼盘,不少地块价格甚至超过了4万元/平方米,在限价的苛刻条件下,开发商为了保证不亏损或者微利,可能出现大幅压缩成本的情况,各种房子本身的质量问题也会接踵而至,而这些房源的交付要到2020年左右。今年年底交付的楼盘,房企大多赚取了不薄的利润,在这种情况下,如果品质仍然不理想,那么明后年这些房企交付的楼盘,品质可想而知会有多糟糕。

近几个月来,团贷网推出房宝宝众筹产品——千元买国内豪宅,宣称退出地产界的冯仑为其站台;万科和平安好房联手推出买房众筹产品——认购享87折房价优惠;远洋地产与京东金融合作众筹产品——中奖用户用11元或者1111元获1.1折特价房购买资格;绿地集团携手搜房网推出房产众筹产品——1000元竞拍其在成都的一套房源。大多数房企推出的众筹模式基本都遵循这一规律:房企拿出若干房源募集众筹者,参与众筹者可获得低折扣购房资格,若不购房也能够获取一定额度的投资收益。这看似是一件皆大欢喜的好事,想卖房的获得了潜在客户,想买房的拿到了低折扣房,想理财的也获得一定额度的投资收益。一时间,地产众筹成为了房地产企业拥抱互联网的最佳切入口。开发商对地产众筹态度非常积极。互联网金融平台前涌金融创始人盛潇君向《中国房地产金融》表示。前涌金融和上置集团共同推出几款地产众筹理财产品,资产标的是位于上海迪斯尼南部板块的住宅项目。不同于大多数地产众筹产品偏重卖房的属性,这些产品是纯理财产品。在盛潇君看来,房企和互联网金融结合是一种必然趋势。过去房企要拿到四证之后才能找金融机构合作,而在互联网金融创新之下,房企在拿到一证之后即可以资产管理产品形式,让投资者提前介入。而对于互联网金融平台来说,房企线下庞大的物业网点将有助于普惠金融的触角伸到各个小区当中。互联网倒逼房企转型地产众筹为何在这个时间点上集中爆发?一位分析人士指出,今年房地产市场趋弱,房企要借众筹平台做营销,对冲潜在购房者数量不足的风险,同时越来越多房企管理者已经感受到互联网对传统行业的颠覆和改造。在上置投资控股有限公司董事局主席施建看来,房企之所以热衷于搞地产众筹,是因为房企在发展到一定规模后,面临着转型困惑。他认为未来开发商不一定要通过标志性建筑、规模效应来取得市场占有率,而是要走内涵式发展。互联网金融是房企向现代服务业深根细作的一种尝试。但一些业内人士对眼下的大多数地产众筹颇有微词,他们认为地产众筹只是房地产企业的营销环节的互联网化。施建并没有回避这一观点,他坦言,上置集团和前涌金融推出的众筹产品所能融到的金额,对于标的项目本身的确是杯水车薪,但鉴于项目本身就有营销策划费用,这种用互联网思维扩展项目影响力的模式值得尝试。事实上,上置集团用于众筹的标的项目四证齐全,若单从融资成本上算,通过众筹方式获得融资的融资成本比从银行获得开发贷的融资成本要更高。但若将营销费用算入其中,地产众筹值得一试。但营销并不是上置集团的最终目的,施建更愿意将地产众筹看做是上置集团在主动拥抱互联网。他希望传统房地产企业在转型之中,能够借助社会化资本的嫁接和借助互联网支持,让传统企业脱胎换骨,在互联网时代名列前茅。拥抱互联网需迈过几道坎上置集团的互联网梦由来已久。早在今年2月12日,上置集团在英属处女群岛注册成立中国互联网金融服务有限公司,并通过全资子公司华通投资有限公司100%控股互联网金融公司。不过尽管有自己的互联网金融公司,但上置集团推出地产众筹产品仍然选择和第三方公司合作。这是因为,互联网金融必须由具备互联网思维、熟悉互联网模式的团队来操盘,尽管传统公司取得营业执照和营业范围很容易,但团队、能力等内涵还十分欠缺,施建如此表示。上述问题并非是上置集团一家地产企业在向互联网金融多元化布局谋转型时所面临的问题,同时也是整个地产行业拥抱互联网所必须克服的难题。除了人才方面的压力,房地产企业推出地产众筹还面临着监管压力。事实上众筹的监管部门已经在今年年初明确归属证监会创新业务监管部,不过目前尚无明确的监管规则。至于是否会触及到非法集资的底线,一些互联网金融平台正在探索用合规的方式绕开非法集资和预售制的问题。例如一是可以通过私募基金的有限合伙形式,但这受到人数的限制,同时私募基金购买有一定的金额门槛;二是可以通过信托和资管计划,但必须通过有牌照的金融机构。上置集团和前涌金融推出的地产众筹产品即是通过资管计划规避法律风险。尽管面临一些困难,但施建表达出他对互联网的认真态度。在与《中国房地产金融》的交流中,施建不仅提到地产公司必须拥抱互联网,而且提及互联网对传统媒体的改造。这位花甲之年的上置集团创始人,对小米公司如数家珍,并十分遗憾没能参加在乌镇举行的世界互联网大会。至于房企们的地产众筹到底在玩什么,还有待时间检验。不过至少房企们已经开始在尝试使用互联网思维来做营销了,这或许可以看做是房企互联网化的第一步。

山东省住房和城乡建设厅公布了一批专项整治中各地查处的违法违规房地产中介机构,青岛5家上榜,看看有没有你熟悉的?省住房和城乡建设厅官网发布通知据悉,省住房城乡建设厅3月4日发出《关于开展房地产中介市场专项整治的通知》(鲁建房函〔2019〕1号)以来,各地迅速行动,查处了一批房地产中介机构。根据各地查处情况,省住房城乡建设厅通报一批违法违规房地产中介机构名单。记者在名单中看到,青岛德佑营口路店、青岛胶州市北京东路271号绿城1期春晓苑西门5-102室大地置业房产中介、青岛市南区青房置换中介公司、青岛城阳区大地众泰房地产经纪有限公司、金宣(青岛)公寓管理有限公司李沧分公司上榜。省住房城乡建设厅强调,各级住房城乡建设部门要持续深入开展房地产中介专项整治,加大重点检查频次和力度,对发布虚假房源信息、隐瞒限制交易信息、强制提供代办服务、非法侵占交易资金、诱导阴阳合同等违法违规行为,发现一起,查处一起,并予以公开曝光,进一步净化市场环境,切实维护群众合法权益。附:各地查处的违法违规房地产中介机构名单1.济南连城房产经纪有限公司民生大街分公司2.济南中住中南房地产经纪有限公司第二分公司3.济南佰世特不动产经纪有限公司第六分公司4.青岛德佑营口路店5.青岛胶州市北京东路271号绿城1期春晓苑西门5-102室大地置业房产中介6.青岛市南区青房置换中介公司7.青岛城阳区大地众泰房地产经纪有限公司8.金宣(青岛)公寓管理有限公司李沧分公司9.淄博桓台县智帅房地产营销策划有限公司10.枣庄台儿庄盛信房产中介服务中心11.枣庄薛城区铭辉房地产经纪有限公司12.东营经济技术开发区佳暄和房产代理运河路店13.烟台联动房产咨询有限公司14.烟台市乾丰房地产经纪有限公司15.烟台龙口市旺达置业有限公司16.潍坊坊子区懿轩房产中介公司17.潍坊高新区加邦房产中介公司18.潍坊高新区乐家中介公司19.济宁泗水县儒房地产经纪有限公司20.济宁泗水县风光房地产营销策划有限公司21.济宁兖州区济南金岳房地产经纪公司22.泰安山东暖窝房地产经纪有限公司23.泰安新泰市好邻居房产经纪有限公司24.威海乳山市艳凯房产营销策划中心25.威海乳山市和昌房产营销策划中心26.威海浩博房产营销策划有限公司27.日照好居房产经纪有限公司28.日照联盛房产经纪有限公司29.日照东港区秦楼街道领众房产中介中心30.临沂鲁盟地产经纪连锁有限公司758店31.德州德城区德轩信息咨询服务部32.德州德城区金窝房产经纪有限公司33.德州德城区太平洋房产经纪有限公司34.德州乐陵市房管家不动产中介公司35.聊城家缘地产经纪有限公司36.滨州温馨房产经纪责任有限公司37.滨州滨城区琦琦不动产38.滨州广利房产咨询服务有限公司39.菏泽易成房地产信息服务有限公司40.菏泽鄄城县友佳房产中介公司