4、医院企划是做不完的医院企划是做不完的,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的

 营销策划     |      2020-04-26 22:46

此前的9月3日,宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭,总部人去楼空。几乎同一时间,宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也一夜蒸发。而与兴麟房产属同一法人的德邦房产也全部人员消失。不仅在宁夏,从8月底起,辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等多地,以吴秉麟为法人代表的兴麟系房产中介公司相继倒闭。由于该公司存在违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续等问题,各地公安部门接到大量购房者报案。经公安部门初步调查和购房者不完全统计,仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户,涉及金额超过2亿元。每位购房者少则被卷走几千元,多则上百万元。兴麟房产创立于2009年,2010年后变更为以房地产经纪业务为核心发展的房产综合型服务公司。据初步调查,兴麟房产中介公司在全国50多座城市有140多家分公司,法人代表吴秉麟以中国房地产经纪机构总部的名义统一管理。据业内人士透露,兴麟系房产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费,而是将业务分成正常中介业务和非正常业务两大类,后者以违规收取购房款为手段制造了多起资金欺诈骗局。记者还原了最基本的三大骗术。骗术一:在形式上大力包装,制造规模大实力强的假象。兴麟房产的工作人员经常强调我们这么大的公司,怎么可能出问题。骗术二:在交易时虚假承诺,以具备价格优势的房源做诱饵,宣称能通过关系帮助购房者办理贷款。无论是小产权房、经济适用房、房改房还是回迁房,无论有没有房产证,都能通过兴麟房产交易。骗术三:在办不了手续时就靠拖。多地受骗者反映了同样的问题,兴麟房产收取首付款后,往往会以正在做贷款、银行下班了、公司领导不在等种种理由故意拖时间,等到交易彻底没戏了,购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年甚至更长时间。兴麟系房产中介公司的违规行为并非无迹可寻。仅宁夏银川市房管部门,近3个月以来就接到对该公司的投诉120多次,主要涉及代收房屋首付款不及时退还等问题。但案发之前,各地相关部门对其违规行为态度都比较温和。宁夏工商和房管部门表示,曾对企业多次约谈,房管部门对其两次处以共2万元罚款。在内蒙古包头市,当地房管部门称,针对兴麟公司的违规行为多次发布警示。而在西安,房管部门接到部分投诉后并未高度重视,只是将其作为普通合同纠纷进行处理。购房款被骗是本案焦点。按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。按照这一规定,购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。但记者发现,很多地方并没有建立相应的专用账户,如银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户。另一方面,很多购房者对二手房交易相关法律法规和流程不了解,直接把钱打入兴麟房产的公司账户或法人账户。甚至在兴麟房产全国大范围关门后,还有人在向该公司的账户打入购房款。

1、注重包装忽悠=找死。换一个角度挖掘医院亮点,合情、合理符合市场需求导向“包装”。2、重视捕捉创意灵感企划确实需要灵感,三更半夜一个好的灵感,会让你豁然开朗,要及时的捕捉,要不然醒来就忘记喽。3、拒绝恐惧“逼”着自己去做的,硬着头皮去做,成功后,你会发现原来事情这么容易。4、医院企划是做不完的医院企划是做不完的,如果哪个民营医院企划没有事情做,如果没有天时地利人和,医院肯定是弄不好的。5、执行力比策划更为重要三分策划,七分执行。再好的企划方案,没有好的执行,都是苍白无力。6、市场营销推广市场营销,接触一切可以接触的潜在病源,这也是低成本操作的重要途径。7、新闻媒体通路建设医院通过挖掘新闻点,进行报道,增强公众对医院的认可和印象,提高医院的知名度及美誉度。8、网络推广在做好医院网站优化美化的前提下,着重将医院通过网络渠道进行推广拓展。9、体检营销把握住体检这样一个庞大的市场,是民营医院纷纷操作的一个重要营销途径,很有诱惑力的。10、义诊营销通过义诊活动,扩大影响面,在开展义诊的同时,还可能接收到病人,当然义诊得坚持不懈。11、转诊营销实际操作证明转诊是有效的,建立好的转诊体系,事半功倍。12、事件营销一个好的企划经理人,会有独特的事件营销操作思路及策划眼光,一个好的事件营销,可让公众对医院进行广泛的聚焦反应。13、独特的销售主张如何与其它医院避免同质化竞争,独特的销售主张(UPS)会成为一个策划的根本原则。14、广告诉求点宜单一在一个广告里,诉求点宜单一,什么都想说,什么都说不出来,这也是策划人经常会走入的一个误区。15、重视市场调查的作用市场调查,不能流于形式,如果你对市场把控不准,建议进行一次较详细的市场调查,市场会告诉你大概的“真相”。16、打造公益牌及标准牌打出公益牌及标准牌,将让医院立于不败于地。而如何打造公益牌及标准牌,需要深厚的策划能力及包装炒作能力。17、活动促销须在不影响形象的前提下医院活动促销必须在不影响医院整体品牌形象的前提下进行,这是我个人活动策划必须遵循的原则。18、大型活动现场的控制一个成功的企划经理人必须拥有操作大型活动的能力及经验,具备全局统筹及现场控制能力。19、设计作品的审美一个成功的企划经理人,对设计要有一定的审美感,连自己都觉得不好看,公众会觉得赏心悦目吗?20、怎样在一个时间内聚焦医院分析医院的资源,找出突破口,也许一个方案就可能让公众了解医院,聚焦医院。21、要做就做市场领航者及标准制造者敢于尝试、敢于实施竞争医院所没有涉及的领域及方案,同时要防止竞争对手的刻意模仿及跟进操作。最好在一个时间内进行大张旗鼓的宣传及推广,使竞争对手措手不及。22、系统化运作站在更高的高度,站在更宽角度,立体化去思考营销。从引流、锁客、拓客形成闭环系统化的营销体系。欲了解联盟医疗群模式的详细情况,请参加珠峰学院第18期小班精品课。时间:2018年11月24-25日(2天1晚)地点:中国·郑州明医岛联盟医疗群,由中国知名医院管理咨询机构--协仁医管发起成立,以“互联网技术驱动(转诊通+明医岛)、经营管理培训系统支撑(珠峰学院)、优质医疗资源整合赋能(民营医院私董会)”三位一体,在全国3000个城市吸引优秀民营医院加入,共同构建联盟医疗群,帮助联盟成员实现互联网+转型升级,顺势先为,抢占市场先机,尽享互联网流量红利,提高医院的核心竞争力。欢迎全国民营医院加入明医岛联盟医疗群,成为联盟医院!免费申请咨询:15003831695

投资是一项精确的商业活动,客观上要求对法律风险进行严格的控制,投资人永远不会比目标公司本身更了解目标公司法律方面的真实情况,因此,存在潜在法律问题的目标公司完全有可能也有能力利用此种信息不对称误导投资人向其投资。律师利用其专业知识对目标公司的主体资格、经营管理合法性、资产、债权债务、诉讼等情况进行书面及实地调查,透过法律视角对相关材料、信息进行甄别、分析,向投资人提示投资可行性及风险,从而避免投资失败或陷入纠纷,并对双方最终能否达成投资交易及投资品质起着非常关键的作用。◆作者:吴小琴 刘海玉 调查原则全面性原则1. 目标公司的主体资格、股权结构、治理结构、关联关系;业务;资产;债权债务;重大合同;诉讼及争议;管理层和员工;税收;外汇;以及环保等等。2. 调查所有可调查的材料。实事求是原则在尽职调查时,应根据目标公司提供的资料和调查者通过各种渠道查证的事实在客观公正的立场上对目标公司进行调查、分析和评估,如实反映目标公司的真实情况,出具尽职调查报告。重要性原则理论上,尽职调查要求调查工作要做得非常详细,但尽职不等于事无巨细,也要考虑调查深度、时间和成本,做到区分重点,即在尽职调查中,根据尽职调查的目的和客户的需求分辨资料和信息的重要程度,这就是重要性原则。独立原则投资人独立,尽职调查律师独立。调查方法内部调查1. 收集资料法通过收集、审阅目标公司提供的文件资料,了解目标公司状况,这是掌握目标公司状况最基本的调查方式。2. 访谈法访谈法是在收集、审阅文件资料的基础上,就文件审阅阶段发现的问题与目标公司的管理层、项目负责人或者普通业务人员进行访谈,进一步了解目标公司的情况。外部调查1. 官方调取向行政机关查询,了解目标公司不动产、环保、资质等情况。2. 实地考察对目标公司所涉不动产等进行实地考察,比较书面文件反映情况是否与现场实际情况相一致,做好“文实”相符工作。通过这种方法,可以更直观的揭示相关事项的真伪。房地产企业尽职调查内容公司文件1.公司营业执照正副本 2.公司房地产开发资质证书 3.公司章程 4.公司历次股东会,董事会决议 5.公司的银行开户证明和贷款卡 6.公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况7.公司历次的注册和增资的验资报告目标公司开发项目资质文件1.一书二证”,指建设用地批准书,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证2.国有土地使用权证3.国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4.发改委立项文件或可行性方案批复5.施工许可证6.预售许可证7.房屋所有权证8.规划审核意见书或规划部门对方案的批复9.项目扩初的批复10.项目各类市政配套部门的征询意见11.项目的方案文本、扩初文本或施工图12.项目的地质勘探报告13.项目的各类验收报告14.项目面积测绘资料15.项目环评、消防、卫生、等配套建设的审查文件审查项目公司合同1.土地出让合同2.建设工程设计合同3.景观设计及施工合同4.勘探测绘合同5.建设工程施工合同以及分包合同6.劳务分包合同7.监理合同8.相关设施采购合同9.配套设施相关合同(涉及水、电、煤气、管道、通讯)10.物业合同11.营销策划合同12.房屋预售合同13.合同的履行进展变更情况,已付款、未付款的情况目标公司负债情况1.公司的所有账本,包括:总账、明细账、现金日记账、成本台账等2.银行及非金融机构贷款的明细3.对外担保的明细目标公司组织结构和人力资源状况1.公司章程2.董事会、监事会、股东大会、职工代表大会、职工大会等关于董、监、高人员变动会议决议或会议记录3.企业的雇佣人员的数额4.企业是否存在激励措施5.企业劳动合同目标企业纳税状况1.企业及其设立的分支机构均应当在成立后按照有关规定分别向国税和地税部门办理税务登记并领取《税务登记证》。在对纳税情况进行调查时应当首先审查其《税务登记证》;2.应当了解是否享有税收优惠政策。如果享有,应当要求提供享受税收优惠政策的证明文件和依据;3.调查纳税情况的另一个重点是审查是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况。目标企业的法律纠纷1.存在的诉讼(或仲裁)的情况说明,包括所有正在进行的诉讼和判决(或裁决)后未执行完毕的诉讼的当事人、争议金额、争议事由、裁判结果、执行情况;并应当要求其提供与此相关的文件和资料,如:裁判书、执行裁定等;2.有关行政处罚的情况说明,包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等,并应要求其提供与此相关的文件和资料,如:行政处罚决定书、行政复议决定书等;3.是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况;如果存在,应当要求提供该著作被采取强制措施的相应法律文书。律师需重点调查风险土地使用权违法取得的风险1.如果是划拨取得,则其转让可能受到限制,并且可能对交易成本造成一定的影响;因此,对于划拨取得土地,应当要求提供有关批准文件,并且应当确认是否能够进行转让。2.如果是出让土地,需要确认是否缴纳了土地出让金,是否完成了土地使用权出让的全部手续。对于出让土地,应当要求提供与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。3.土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此,应当审查受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕,是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。4.还应当审查是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。如果存在,应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件,是否办理了登记手续;并要求其提供土地租赁合同,并审查租赁期的合法性。拖欠土地出让金及其他税费的风险根据我国法律法规的规定,缴清土地出让金、税费是办理国有土地使用权证(现为不动产权证)的前提,在律师进场前,很多地块往往已取得国有土地使用证,但不能以此认定该地块没有拖欠土地出让金或其他费用。目标企业按照国有土地使用权出让合同约定的金额缴清了土地出让金以及相关税费,也并不意味着没有其他欠费情况。首先,国有土地使用权出让合同往往会约定缴款时间,并约定逾期缴款的违约金计算方式,如果存在逾期事实,国土部门有权要求目标企业缴纳违约金。其次,涉及规划调整或者违反规划施工建设(例如超建),也要按规定补缴土地出让金。证载土地用途与土地利用总体规划不一致的风险我国《土地管理法》规定,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。证载土地用途与土地利用总体规划不一致,在申请开发报建时可能会遇到阻碍,导致地块无法按预定的用途开发,对投资目标能否实现至关重要。土地闲置风险我国法律法规规定,因土地权属人的原因超过国有土地使用权出让合同约定或划拨决定书规定的动工开发日期满一年的,需缴纳土地闲置费,超过两年的,国土部门有权无偿收回土地使用权。鉴于此,对于未开发的地块(包括已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,或中止开发建设满一年的土地),律师需审慎核查该地块是否存在闲置风险。查封抵押的风险土地和房屋是目标企业的重要资产,如果存在查封、抵押等他项权利,则该资产面临被法院处置的风险,查封、抵押情况是律师需要重点核查的问题。土地、房屋被他人占用风险现场查验是律师开展尽调的常用方式之一,土地和房屋是否被他人占用往往一目了然,但如果涉及的土地和房屋面积庞大,现场查验无法准确核实,因此,尽调过程中除了现场查验以外,还可要求目标企业披露土地和房屋被他人占用(包括出租、合作使用、非法占用等)情况,并承诺除了披露的内容以外不存在其他被占用情况。安置回迁的风险部分地块存在安置回迁任务,这会影响委托人的投资开发收益。建议尽调过程中要求目标企业提供所有与安置回迁相关的协议、政府文件等资料,并到当地国土房管部门核实情况,同时要求目标企业出具书面的说明或承诺。未按规定办理审批或备案手续的风险我国法律法规对房地产开发项目的拿地、开工、销售等流程有着严格的程序要求,每个流程需取得不同政府部门的登记批准或备案手续,当中涉及国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防人防环评许可、预售许可证、竣工规划验收、竣工验收备案、大确权和小确权等等。对每一个主要流程,律师均应审慎核查。房屋销售风险律师进场时,目标企业房地产项目的第一期可能已经开发完成并销售,委托人实施并购重组的主要目的是参与后期的开发建设。对于已经销售的房屋,尽调的律师也不应怠慢,需核实目标企业交付的房屋是否符合交房条件、是否存在逾期交付房屋、是否存在逾期为小业主办理产权登记等情况。此外,还需核实目标企业是否存在对小业主的其他承诺,例如减免物业费、免费使用经营性会所等等,虽然每套房屋产生的责任有限,但如果基数过大,则属于一笔不小的数目,这都是由并购重组后的目标企业承担的。律师尽职调查与财务尽职调查、商务尽职调查、企业文化尽职调查等共同构成了股权投资前必要的尽职调查。律师尽职调查以法律为准绳,给出了执行投资决策与否的底线;而且财务尽职调查、商务尽职调查等其他内容的尽职调查一定程度上可以从法律的角度予以诠释,从而得出更明确的结论。因为轻视甚至无视律师尽职调查而遭受损失的投资案例不胜枚举,作为成功的投资人应当将律师尽职调查作为投资前必经的操作步骤。